부동산 계약 파기 위약금은 얼마? 배약배상 정확한 기준을 알아보자

부동산을 계약하면서 계약이 파기되는 경우가 종종 있기도 하죠. 

매매라면 매도자, 임대라면 임대인(집주인)은 계좌번호를 알려주게 되구요. 매수자 또는 임차인은 계약금을 입금함으로써, 계약의 효력을 발생시키게 되는데요. 만약 이때 매수자, 임차인이 계약 파기를 원할 경우 계약금을 포기함으로서 계약을 파기할 수 있습니다.

그러나 그 반대의 경우라면... 매도자, 임대인은 계약금을 돌려주기만 하면 계약을 파기시킬 수 있는걸까요?

절대 그렇지 않습니다. 계약금의 두 배! 즉 배액배상을 해주는 것이 원칙입니다.

그렇다면 여기서 '계약금'의 기준은 정확히 무엇일까요? 

부동산 계약에 있어 계약금이란 당연히 거래금액의 10%죠. 

2억짜리 집이라면 2천만원이 계약금이 됩니다.

그러나 우리는 많은 경우 계약금의 일부, 일명 가계약금이라 불리는 금액을 먼저 입금함으로서 계약을 성사시키는 경우가 많습니다. 즉 위와같이 2천만원 짜리 집의 경우 2천만원의 계약금을 주어야 하지만 우선 그 일부만을 주면서 일단 계약을 성사시키고, 

정식으로 계약서를 작성할 날짜를 정하여 만나 도장을 찍으며 나머지 계약금을 입금하는거죠~

좀 더 구체적으로 예를 들면

순이엄마는 집을 알아보던 중 2억짜리 집이 마음에 들어 계약을 하기로 결심하고!

계약을 하고 싶다는 의사를 밝히니, 부동산 중개소에서 매도자 철이엄마에게 이를 알리죠. 

그리고 매도자 철이엄마는 계약하자며 자신의 계좌번호를 알려줍니다.

매수자 순이엄마는 우선 계약금의 일부 300만원을 철이엄마의 계좌로 입금합니다. 그리고 내일 12시 만나서 정식으로 계약서를 작성하기로 약속합니다. 내일 12시가 되어 부동산 사무실에서 만난 순이엄마와 철이엄마는 계약서를 작성하고, 계약금 중 300만원은 이미 입금했으므로, 나머지 계약금 1700만원을 최종 입금합니다. 

만약 이 상황에서 철이엄마의 마음이 변하여 계약을 파기하고 싶다면 어떻게 해야할까요?

철이엄마는 순이엄마로부터 받은 계약금 2천만원을 돌려주면 되는걸까요? 아닙니다. 그 배액인 4천만원을 배상하여야 합니다. 

이것이 바로 배액배상, 즉 위약금이죠.

그런데 만약, 순이엄마가 300만원을 입금하고 아직 나머지 1700만원을 입금하지 않은 상태에서 철이엄마가 계약을 파기하고자 한다면,

배액배상, 위약금은 어떻게 진행해야할까요? 

입금받은 계약금 300만원이니 그 배액 600만원을 주면 될까요?

비록 아직 계약금을 300만원만 입금했지만, 정식 계약금 2천만원의 배액 4천만원을 배상해야 하는 것일까요?

소피아도 최근 체결한 계약이 있습니다.

이에 대해 이미 판례가 나와있네요!

판례는 뒤에 덧붙여 드리고, 우선 순이엄마와 철이엄마의 계약파기에 판례를 적용하면 다음과 같습니다.

이 상황에서 계약금은 300만원이 아닙니다. 2천만원입니다. '계약금'이란 서로 약정한 계약금을 말합니다.

철이엄마는 계약금의 일부 300만원을 받았고, 그 다음날 나머지 1700만원을 추가로 받아 총 2천만원의 계약금을 받기로 되어있습니다. 그래서 이 경우 계약금은 2천만원입니다. 아직 계약금이 300만원만 입금이 되었다고 할지라도요.

그러면 과연 얼마를 위약금으로 지급해야하는것인가?

약정계약금 전액을 반환하여야 합니다.

약정계약금 2천만원과 순이엄마가 입금한 돈 300만원 즉 2300만원을 주어야 하는 것입니다. 

민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있으나 계약금 중 일부만 지급된 경우 배액으로 상환하여야 하는 금원이 당초 계약금으로 정한 금액 전부인지 아니면, 실제 지급된 금원인지에 대해서는 명확하게 규정하고 있지 않습니다.

대상판결은 계약금 중 일부만 지급된 경우라고 하더라도 약정계약금을 반환하여야만 계약해제가 가능하다고 판단하였다는데 그 의의가 있다고 하겠습니다.

판례 보기 ->

http://m.mt.co.kr/renew/view.html?no=2018020118418263500&type=outlink&ref=%3A%2F%2F