2018년 부동산을 정리하며 2019년 부동산을 알아보기 - 이상우 애널리스트

오늘 신세계백화점 경기점에서 이상우 애널리스트님의 강의를 듣고 왔어요! 부동산계에 여의도학파로 유명하신분이죠~ 

매월 "부동산 라이프"라는 좋은 부동산 자료를 발간하시는 것으로도 유명합니다. 부동산 라이프 12월호는 "2018년 부동산 10대 뉴스 정리"라는 제목으로 발간되었습니다. 그리고 그 내용을 바탕으로 강의를 해주셨습니다.

그럼 이상우 애널리스트님의 강의를 요약해드리겠습니다.

9.13 대책 

시장이 없어졌다. 거래가 없어졌다.

3기 신도시 계획 

계획대로 다 된다는 전제라면, 2기신도시에도 파급효과 클 것이다. 

GBC 승인

현대가 돈이없어 gbc 못한다? 연예인걱정일뿐! ㅋㅋ 말도 안된다. 기아 모비스 나눠낸다. 연예인 걱정 그만. 

삼성동 호재 (너무 많다.) GTX. Mice.  GBC. 관민합작 대규모 프로젝트.  복합환승센터. 동부간선도로 지하화. 종합운동장 개발. SETEC 재개발. 대모산터널. 

용산/여의도 통개발

박원순 시장의 싱가폴에서 터트린 용산 여의도 통개발 선언. 너무 튼튼하게 건축된 여의도. 우리나라 최초 고층아파트 여의도. 너무 튼튼하다.

(1기 신도시가 건설되는 88~95년 건자재 파동 있었다. 1기 신도시 아파트 기둥 흔들리는 문제 있다. 재건축 급하다) 

재건축 안전진단 강화

현재 재건축 수요는 안전문제보다는 생활편의성 문제이다. 주차 등. 그러나 정부에서 구조안정성 기준 강화하면서 재건축 통과 어려워짐. 그럴수록 리모델링은 쉬워짐. 

내력벽철거 기준 연말에 나올 듯. 중요 변수다. 

현재 재건축 이슈 - 재건축 조합 설립 이후 지위양도 금지. 재초환 이슈. 

GTX-A 착공

파주-삼성을 공사하는 것이다. 삼성-동탄은 SRT노선을 그대로 쓴다. 

재초환 부담금

도대체 얼마인가! 정부가 예를 든곳 대체 어디인가!  원래 있는 제도이지만 애매하고 부과된적 없다. 팔고 나가면 마지막 사람이 독박쓰는 애매한 위헌 소지도 있는 제도. 

무조건 매수 이후 수익에 대한 부분을 기준으로 환수하는 것 아니다. 

사실 돈 더 들어가도 나중에 얼마 될건지가 중요하다! 

나인원한남 HUG 분양보증거절

후분양 바로 알자! 원가 올라간다. P를 붙여 분양받게 된다. 금융비용 늘어남. 후분양 한다고 해도 골조 정도 올라가면 분양한다. 오히려 후분양은 그 이전의 골조 공사 감사를 못한다. 선분양은 공사 전 공정 입대협이 감시 하는것 가능하다. 

재건축단지 이주시기 조정

서울 전세값에 큰 영향

만세대 헬리오시티 입주지연

전세 3천세대 나왔다가 현재 많이 소진되었다.

호재는 파란색 악재는 빨간색

될놈될 안될안 - 똘똘한 한채 꼭 강남 아니다. 꼭 서울 아니다. 

2019년에는 노도강, 금관구를 주목

소득과 비교하여 현재 집값은 더 상승여력이 있다.

1주택자 실제로 11.25% 당첨 확률 나온다 

가점은 결국 무주택기간이 길어야하므로 20대에 빨리 결혼하는 것이 유리해지는 현실.

내년에 고소득자 현금부자들 청약할 아파트가 쏟아진다. 평생 무주택으로 좋은집 전세만 살던 사람들. 

장위동- 앞으로 준 신길급으로 본다. 

경기- 성남. 과천이 중심이다. 

성남재개발 주목해야한다. 수원재개발도. 대단지들이다. 좋다. 

과천에 진작 월세 가서 1순위 만들었어야한다. 

월천대사님은 과천 이주수요 보고 평촌에 투자했는데 실패. 과천사람들 이주때 과천 절대 안벗어난다. 청약이 줄줄이 기다리고 있고 가능성 높다. 유일하게 역전세 안나는 지역이다. 

안산- 시흥 물량땜에 힘들었으나 내년부터 해소된다. 대지지분 좋은 물건 많다. 

대단지. 커뮤니티 잘 체크. 

성남은 지하철이 이미 있고 강남 접근성 좋다. 완전 달라질곳. 

7호선이 있다. 

광명사거리역만 볼 필요 없다. A급만 볼필요 없다.  전지역이 좋다. 재건축 연한 되자마자 빠른 속도 재건축 진행되고 있는 지역.

광명에 3기신도시 들어오더라도 광명도심이 더 선호될것이다. 

통합 재건축도 안되는데 무슨 통합 리모델링? 이해관계 협의 안된다. 큰형님 할때 따라가야된다. 

남산타운 주목. 17년차에 리모델링. 상태가 너무 안좋다. 리모델링은 복도식이 유리하다.

청단건영 주목. GS 수주. 현재 240세대-> 269

이촌 현대맨숀 - 포스코 수주. 현재 653세대->753

대형 건설사들이 리모델링을 수주하기 시작했다는 점. 공사비가 700만원 상당. 거의 1:1 재건축이나 마찬가지인 비용으로 고급화하는 흐름이다. 

2bay 리모델링 좋은 구조 안나온다. 그러나 3bay 리모델링하면 좋은 구조 나온다 

그리고 이상우 애널리스트님의 블로그 이야기를 하지 않을 수 없는데요. 맛집 소개가 일목요연하게 정리되어있고, 예전에 결혼생활 육아에 관한 포스팅도 놀랍습니다. 언제 이렇게 바쁜 시간을 쪼개서 많은 일을 하시는지~ 한번 둘러보시는 것도 좋겠네요:)

이상우 애널리스트 블로그

댓글과 공감 감사합니다:)